Chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu là gì?
Theo quy định về phân loại đất của Luật Đất đai, các loại đất được phân loại bao gồm:
- Nhóm đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp
- Nhóm đất không sử dụng vào mục đích nông nghiệp hay là đất phi nông nghiệp
- Các loại đất khác do chính phủ quy định
Trong đó, có sự khác biệt cơ bản giữa quy định sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (đất ở), đó là quy định đất ở cho phép xây dựng nhà ở kiên cố, dễ mua bán. Đối với đất nông nghiệp thì không được làm nhà ở mà chỉ được làm lán để chăn nuôi, chăm lo phát triển nông nghiệp.
Vì vậy, đối với nhiều người có nhu cầu mua bán đất có giá trị lớn hơn hoặc xây dựng nhà ở kiên cố trên một số diện tích đất nông nghiệp thì cần phải làm thủ tục sang tên đất ở. Đây là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích đất ở.
Theo quy định tại Điều 14 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước quyết định sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” Do đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất là chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt phù hợp với quyết định hành chính được ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ.
Do đó, nếu phải thay đổi thì người sử dụng đất phải yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục quy định. Cơ quan nhà nước sẽ xem xét các điều kiện thẩm định phù hợp với quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành và quyết định có cho phép hay không.
Các trường hợp phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Thông thường, theo quy định của pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các trường hợp có thể thay đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trong cùng một loại đất nông nghiệp như chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn.
- Chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng nhóm đất phi nông nghiệp.
- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở, đất ở.
Cụ thể: Theo Quy định về biến động sử dụng đất hiện hành của Luật Đất đai năm 2013, Điều 57 quy định cụ thể về những thay đổi trong sử dụng đất, bao gồm:
- Từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác => đất nuôi trồng thủy sản biển, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dạng ao, hồ, đầm;
- Từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất => chuyển đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích khác;
- Chuyển từ đất nông nghiệp => đất phi nông nghiệp (thổ cư, thổ cư).
- Nhận chuyển nhượng đất phi nông nghiệp được nhà nước giao chưa từng thu tiền sử dụng đất => nhà nước thu tiền sử dụng đất hoặc đất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê;
- Thay đổi từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở => đất ở;
- Từ đất xây dựng công trình phi thương mại, đất công cộng có mục đích kinh doanh, đất thương mại không phải là đất sản xuất phi nông nghiệp và đất thương mại dịch vụ => đất thương mại, dịch vụ; đất thương mại dịch vụ là đất phi kinh doanh Công trình xây dựng đất của dự án chuyển thành đất sản xuất phi nông nghiệp.
Nói chung, các chuyển đổi mục đích sử dụng đất phổ biến nhất hiện nay được nhiều người sử dụng là:
- Từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư,
- Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
- Thay đổi từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở => đất ở;
- Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất vườn.
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn
Để được chuyển đối đất nông nghiệp sang đất vườn, các thủ tục từ lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đến xác định cơ quan có thẩm quyền và nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được thực hiện theo quy định.
Đồng thời, người thực hiện chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành. Hiện nay, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng các quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.
Do đó, các yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ các thủ tục quy định tại Điều 69 của Luật đất đai.
Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn
Theo quy định tại Điều 11 về đăng ký biến động sử dụng đất, hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo: Thông báo số 30/2014 ngày 02/6/2014/TT-BTNMT. Mẫu số 01 ban hành kèm theo
- Theo Mẫu số 09 và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT đã ban hành Đơn đăng ký biến động tài sản gắn liền với đất và đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận).
Cơ quan có thẩm quyền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải lập đầy đủ hồ sơ theo quy định và nộp tại cơ quan có thẩm quyền trong nước, theo đó pháp luật quy định như sau:
Thứ nhất: Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa để đánh giá sự cần thiết của việc chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình chính quyền nhân dân có thẩm quyền quyết định. cho phép biến động sử dụng đất; hướng dẫn cập nhật, chỉnh lý Cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thứ hai: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Điều 59 Luật Đất đai phân cấp quyền hạn như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: thay đổi mục đích sử dụng đất của tổ chức.
- Trong các trường hợp sau đây, Uỷ ban nhân dân cấp huyện có quyền chuyển mục đích sử dụng đất: chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân, gia đình.
Trường hợp gia đình, cá nhân xin phép sử dụng đất nông nghiệp với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên vào mục đích thương mại, dịch vụ thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân.
Các chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn
Thông thường, người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả chi phí, lệ phí và thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ nhất, tiền sử dụng đất. Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định, để chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo các hình thức sau đây:
- Diện tích đất được giao, chuyển mục đích sử dụng và xác nhận quyền sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Giá đất để tính tiền sử dụng đất
Do đó, bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không cố định mà phụ thuộc vào yếu tố vùng miền, quy định về giá đất, mục đích sử dụng đất sau khi chuyển đổi.
Đồng thời, pháp luật cũng quy định rõ về hệ thống sử dụng đất và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất căn cứ vào loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Thứ hai: là lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng.
Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
- Thuế sử dụng đất là một trong những loại thuế sử dụng đất đối với cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Pháp luật quy định rõ, thuế sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc giao đất, xác nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng.
- Phương pháp tính giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được áp dụng cho từng trường hợp khác nhau, ví dụ: chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở khác chuyển đổi giữa các nhóm đất nông nghiệp.’
Trên đây là nội dung tư vấn về việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn của Luật Vạn Điểm, hy vọng với những thông tin trên có thể giúp cho khách hàng hiểu hơn về vấn đề này. Trong quá trình tìm hiểu nếu như còn thắc mắc hoặc quan tâm và có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các thông tin sau:
Hotline: 0972837873
Gmail: luatvandiem001@gmail.com
